【Q&A】親から相続した実家、リフォームして住む・売却する・貸す、どう判断すればいいですか？
相続した実家の活用方針は、「住む人がいるか」「建物の状態と立地」「税制上の期限」の3点で判断します。住む予定があれば建物の状態を確認したうえでリフォーム費用を見積もり、住む予定がなければ売却するか、賃貸に出すかを比較します。売却を検討する場合は、利用できる税制の要件や期限も確認しておきます。
判断の軸①：住む人がいるかどうか
判断の出発点になるのは、「この家を今後、誰かが使うのか」という点です。自分や家族が暮らすのであれば、建物の状態を確認してリフォーム費用を把握します。誰も暮らす見込みがなければ、売却か賃貸かを検討します。
近鉄のリフォーム「ニューイング」に寄せられた相続した実家に関する相談では、すでに自宅を所有している方は売却を検討するケースが多く見られますが、実家に戻って暮らす予定の相続人がいる場合は、その人の住まいとしてリフォームを検討するケースもあります。
ただし、リフォームを前提に相談を始めても、耐震性や断熱性などを確認した結果、建て替えのほうが適していると判断され、途中で方針を切り替えるケースもあります。
リフォームと建て替えの判断基準について詳しくは、こちらの記事もご参照ください。
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判断の軸②：建物の状態と立地を確認する
実家を売却・賃貸する場合は、駅からの距離や接道状況、築年数、耐震性などが、市場性を見極める材料になります。一方、リフォームして住む場合は、耐震性能や配管・断熱材の状態などを確認し、どこまで手を入れる必要があるかを把握します。
こうした建物の状態は、活用方法だけでなく、リフォームにかかる費用にも大きく影響します。近鉄のリフォームがこれまで対応してきた相続後の実家リフォームでは、見積もり後に追加費用が発生するケースが半数以上ありました。
追加費用が発生するのは、事前の調査では分からなかった配管や断熱材などの劣化が、解体後に見つかるためです。また、打ち合わせを進める中で設備や仕上げのグレードを上げ、当初の見積もりより費用が増えるケースもあります。そのため、リフォーム費用を見るときは、建物の劣化に対応するための費用と、希望に応じて追加する費用を分けて考えると、予算の内訳を整理しやすくなります。
建物の状態を確認するインスペクションについて詳しくは、こちらの記事もご参照ください。
「ニューイング」のインスペクションで中古物件の価値をチェックしませんか？
判断の軸③：税制上の期限を確認する
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」を利用できます。2026年時点では、対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていないことなどが条件です。また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります。
控除額は原則として最大3,000万円ですが、2024年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した人が3人以上いる場合は1人あたり最大2,000万円になります。なお、家屋付きで売却する際は、耐震性についても条件があります。現在は、譲渡後から翌年2月15日までに耐震改修または家屋の取り壊しが行われた場合も、一定の要件を満たせば特例の対象となっています。
また、相続してから譲渡するまでの間に、その家を賃貸に出したり、相続人が住んだりすると、この特例は使えません。そのため、「まず貸して、あとで売る」と考えている場合は、賃貸に出す前に適用条件を忘れずに確認しておきましょう。
よくある疑問
相続人が複数いる場合、先に何を決めればいいですか？
まず実家の権利関係を確認します。共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、共有名義の建物を賃貸に出す場合は、契約の種類や期間によって必要な同意が異なります。相続人の間で方針が分かれている場合は、遺産分割協議で誰が取得するのか、売却するのかなどを整理してから活用方法を検討しましょう。
マンションを相続した場合も同じ考え方ですか？
基本的には、「住む人がいるか」「建物や立地の条件」「税制上の期限」という考え方は同じです。ただし、マンションには戸建てとは異なる確認事項があります。リフォームする場合は、管理規約によって工事できる範囲や工事方法が定められていることがあり、賃貸に出す場合も規約の確認が必要です。また、前述の3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされている建物には適用されません。
活用方針が決まるまで、実家はそのままにしておいても大丈夫ですか？
活用方針が決まっていなくても、相続登記と建物の管理は別に進めておく必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則3年以内に申請する必要があります。
また、空き家のままでも適切に管理されていれば直ちに問題になるわけではありませんが、管理が不十分な状態が続き、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例の対象から外れる場合があります。活用方針が決まっていなくても、建物の管理は続けておく必要があります。
リフォームと売却、どちらが得か迷っています。誰に相談すればいいですか？
どちらが最適かを判断するためには、建物の状態を確認できる建築の専門家と、周辺相場や不動産としての価値を把握できる専門家、両方の視点が必要です。建物と不動産の価値を一緒に確認できれば、リフォーム・売却・賃貸を同じ条件で比較しやすくなります。
近鉄不動産グループのサポート体制
近鉄のリフォーム「ニューイング」では、住み続ける・売却する・貸す、どの選択肢でも「資産価値を高める」ことを軸に考えています。表層の内装工事だけで終わらせず、インスペクションや耐震診断によって建物の弱点を把握し、その改善方法や代替案、それぞれのメリット・デメリットまで提示します。
売却を検討する場合は、担当者が社内で共有したうえで、近鉄不動産の仲介部門「近鉄の仲介」へ取り次ぐ体制になっています。実際に、相続した戸建ての相談から、他の相続人への譲渡や、新しい住まいの建築につながった例もあります。
賃貸としての活用を検討している場合も、物件やエリアによって対応が異なるため、まずは近鉄のリフォーム「ニューイング」にご相談ください。
近鉄不動産の仲介部門についてはこちらをご覧ください。
この記事のまとめ
・相続した実家は「住む人がいるか」「建物の状態と立地」「税制上の期限」の3点で判断する
・相続人が複数いる場合は、活用方法を決める前に権利関係を整理する
・リフォームでは、建物の劣化による追加費用と、設備・仕上げのグレードアップによる費用を分けて考える
・売却を選択肢に残す場合は、3,000万円特別控除の対象要件と期限を確認する
実家をリフォームして住むか、売却・賃貸に出すか迷っている場合は、まず建物の状態と不動産としての価値を整理するところから始めます。近鉄のリフォーム「ニューイング」では、インスペクションや耐震診断をもとに、リフォームだけでなく売却や建て替えも含めて選択肢を比較できます。相続した実家をこれからどう活かすか迷っている方は、無料相談をご利用ください。
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【監修者情報】
■高橋／二級建築士・1級建築施工管理技士・1級管工事施工管理技士
工務店勤務を経て2007年近鉄不動産に入社。現場監督として18年間住まいづくりに携わった後、営業に転身。現在はニューイング桔梗が丘で営業・施工管理を担当し、お客様窓口から工事の管理までを一貫して手がける。名張・伊賀地域の耐震診断・耐震補強の相談にも対応。