【Q&A】中古住宅を買ってリフォームしたい。予算はどう配分すれば失敗しませんか？

2026/09/17(木) すべて｜リフォーム成功のQ＆A

中古住宅を購入してリフォームする場合、物件価格とリフォーム費用は同じ総予算を分け合う関係にあります。そのため、どちらを優先するかによって、配分のバランスは変わります。物件価格だけで判断せず、リフォーム費用・諸費用・予備費を含めた総額で予算を考えることが、失敗を防ぐ基本です。

 

 

配分の2つの方向性

 

同じ総予算でも、「物件」と「リフォーム」のどちらに多く配分するかで、選べる物件やリフォームの内容は大きく変わります。総予算2,500万円の場合を例に、2つの配分パターンを比較します。

 

項目

パターンA：物件に多く配分

パターンB：リフォームに多く配分

物件価格

1,995万円

1,250万円

リフォーム費用

300万円（水回り中心の部分リフォーム）

1,000万円（間取り変更や断熱・耐震を含むフルリノベーション）

予備費※

45万円

150万円

諸費用

160万円（物件価格の8%）

100万円（物件価格の8%）

合計

2,500万円

2,500万円

向いている人

立地や利便性を優先し、駅近など人気エリアの物件を確保したい方

立地よりも住まいの性能やデザインの自由度を優先したい方

 

総予算はどちらも2,500万円ですが、内訳はまったく異なります。「安い物件を買って余った予算でリフォームする」という順番ではなく、総予算からリフォーム費用・諸費用・予備費を確保し、残りを物件価格の上限にする、という考え方が、失敗しない予算配分の基本です。

 

※予備費は一般的に「リフォーム費用の10〜20%」が目安とされおり、ここでは中間の15%（45万円）を採用しました。

 

 

失敗しないための実践ステップ

 

配分の方向性が決まったら、次の2つを行います。

・候補物件が見つかったら、契約前にホームインスペクション（費用目安5万〜12万円）で劣化状況を確認する

・その結果をもとにリフォーム費用の見積もりを取り、総額が予算内に収まるかを判断してから契約する

リフォーム費用が確定しないと必要な借入額も定まりません。住宅ローンを組んだ後に追加費用が判明すると、手出しの現金で対応することになりかねないため、契約前に見積もりを固めておくと安心です。

 

ホームインスペクションの内容について詳しくは、こちらの記事もご参照ください。

 「ニューイング」のインスペクションで中古物件の価値をチェックしませんか？

 

 

物件のコンディションによる予算のブレ

 

ここまでの配分はあくまで目安で、実際は物件の劣化状況によって変わります。築年数が浅く大きな劣化がなければ、リフォーム費用を抑えて内装や設備の刷新に絞ることもできます。逆に、旧耐震基準の住宅など耐震性の確認や補強が必要な物件や、長期間空き家だった物件では、劣化状況によって構造補強や断熱工事などが必要になることがあり、リフォームの比重が大きくなります。

 

 

よくある疑問

 

 

マンションと戸建てで、予算配分の考え方は違いますか？

 

マンションと戸建てでは、予算配分の前提が異なります。マンションは管理規約で工事範囲が制限される場合があるため、規約を確認したうえで配分を考えます。戸建ては建物全体を所有者が維持管理するため、劣化次第で費用の振れ幅が大きくなりやすく、事前の見積もりの重要性がより高くなります。

 

 

住宅ローンとリフォームローンは別々に組むべきですか？

 

中古住宅の購入とリフォームを同時に行う場合、必ずしも別々に組む必要はありません。金融機関によっては、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで借り入れられる場合があります（フラット35リノベなど）。この場合、借入額だけでなく、事務手数料や保証料などの諸費用も確認しておくことが大切です。別々に組む場合は、無担保のリフォームローンが一般的で、住宅ローンより金利はやや高めですが、抵当権設定登記が不要な分、その登記費用がかからず利用しやすい面もあります。近鉄のリフォーム「ニューイング」では、提携リフォームローンも扱っています。総額だけでなく、金利・諸費用・返済期間まで含めて比較することが大切です。

 

 

近鉄不動産グループのサポート体制

 

当社では、物件探しの段階から予算配分の相談ができます。仲介部門「近鉄の仲介」と近鉄のリフォーム「ニューイング」が同じグループ内で連携しているため、気になる物件が見つかった時点でリフォーム費用の概算をあわせて確認でき、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れられる一体型提携ローンも利用できます。

 

また、近鉄が開発・分譲した物件であれば、確認できる設計・施工の記録も参考にできるため、想定外の費用も見えやすくなります。近畿圏でのリフォーム実績は年間2,400件以上、協力施工店は100社以上です。

 

「近鉄の中古リノベ」について詳しくは、近鉄の中古リノベのページもご参照ください。

 

 

この記事のまとめ

 

・物件価格だけで判断せず、物件価格にリフォーム費用・諸費用・予備費を加えた金額全体で予算を考える

・「物件」と「リフォーム」どちらに多く配分するかによって、同じ総予算でも選べる物件・リフォーム内容は大きく変わる（総予算2,500万円の例：物件重視型とリフォーム重視型の2方向）

・購入前のホームインスペクションで劣化状況を確認し、見積もりを固めてから契約する。契約後に想定外の追加費用が判明すると、自己資金での対応が必要になることもある

中古住宅を購入してリフォームする際の予算配分については、物件探しの段階からリフォーム費用を含めた資金計画を相談できる、近鉄のリフォーム「ニューイング」の無料相談をご利用ください。

 

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■ 近鉄のリフォーム「ニューイング」

 

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