中古マンションを買うなら築何年？寿命や耐震性も考慮した住まいの選び方を解説！【購入前お役立ち情報】

中古マンションを買うなら築何年？寿命や耐震性も考慮した住まいの選び方を解説！【購入前お役立ち情報】

中古マンションの購入を検討する際に、築年数は物件価格、建物の状態、資産価値などを左右する大切な要素です。中古マンションを買うなら築何年までが許容範囲なのでしょうか。

この記事では、築年数ごとの中古マンションの特徴や購入にあたってのメリット・デメリット、購入時のポイントなどを詳しく解説します。多くの方が気になる寿命や耐震性に関しても紹介するので、中古マンション選びの参考にしてください。

 

 

築年数ごとの中古マンションのメリット・デメリットをチェック

 

築浅マンションは設備が新しく快適ですが、価格が高めです。築10～20年は価格と状態のバランスがよく、築20年以上になると価格は下がるものの、修繕費用を考慮する必要があります。

 

ただし、築古マンションはリノベーションで自分好みにカスタマイズできるという魅力もあります。築年数ごとのメリット・デメリットを比較検討し、自分に最適な築年数を見つけましょう。

 

築浅マンション（築10年以内）を購入するメリット・デメリット

 

 

築浅マンションは、最新の設備やデザインが導入されているため、快適な暮らしを送ることができる点が大きなメリットです。新築マンションと比較しても、それほど遜色ない状態であることが多いでしょう。

完成してから間もないので、管理の状態も良好。大規模修繕もまだ先なので、修繕積立金の負担が少ない点も魅力です。物件価格を抑えつつ、新築のような暮らしを送りたい方には適しているでしょう。

一方、築年数が浅いと物件価格が高めなうえ、築5年を過ぎると資産価値が急落する傾向にあるため、将来売却を考えている場合は要注意です。

 

築10～20年の中古マンションを購入するメリット・デメリット

築10～20年の中古マンションは、築浅よりは価格が落ち着いており、比較的手頃な価格で購入できるのが大きなメリットです。購入費用を抑えられるので、同じ予算でも立地や広さなどにこだわれる可能性が高まります。

しかし、1回目・2回目の大規模修繕を迎える時期にあたるため、長期修繕計画の内容、修繕積立金の積み立て状況や修繕履歴を事前に確認することが重要です。また、水回りを中心に設備の更新時期が近づいている場合があるため、給湯器やキッチン、浴室などのメンテナンスにかかる費用も見込んでおく必要があります。

 

築20～30年の中古マンションを購入するメリット・デメリット

 

 

築20～30年の中古マンションは、さらに価格帯が下がるため、物件購入にかける予算を低く抑えられるのがメリットです。1回目・2回目の大規模修繕をすでに実施済みの場合も多く、建物の状態が良好な物件もあります。

設備の古さが気になる場合は、リノベーションを前提に購入すれば、間取りや設備を自分好みにカスタマイズできます。

ただし、築年数が経過しているため、マンションの管理状況（長期修繕計画、修繕積立金の推移、管理組合の活動状況など）には十分注意が必要です。

 

築古マンション（築30年以上）を購入するメリット・デメリット

 

 

築30年以上の築古マンションは、他の築年数帯と比べて価格がさらに低下します。物件購入価格をなるべく抑えて、予算をリノベーション費用に充てたい方にはもってこいです。なお、都心部の一等地にある築古マンションは、ヴィンテージマンションとして価格が高騰しているケースもあります。

一方で、建物の老朽化が進んでいる可能性があるため、配管や給排水管の状態、耐震性など、入念な確認が必要です。近いうちに3回目以降の大規模修繕が必要となる場合も多く、修繕積立金の負担が増えるリスクにも注意しましょう。

 

 

マンションは築何年が限界？寿命と耐震基準のこと

マンションの寿命は築何年くらいなのでしょうか。ここでは、法定耐用年数と実際の寿命の違い、長期修繕計画、大規模修繕、修繕積立金、耐震基準などについて解説します。

 

法定耐用年数と実際の寿命の違い

鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションの法定耐用年数は47年ですが、これは税法上の概念であり、建物の物理的な寿命とは異なります。

適切な維持管理を行うことで、マンションの寿命は100年以上も可能といわれています。実際、国土交通省も鉄筋コンクリート造の物理的寿命を117年と推定した研究の例を紹介しており、法定耐用年数に比べるとかなり長いのは事実といえるでしょう。

ただ、建物の構造や材質、管理状況によって、実際の寿命は大きく変わってきます。大規模修繕や適切なメンテナンスを行うことで、マンションの寿命を延ばすことが可能です。建替えには区分所有法で定められた「住民の4/5以上の賛成」が必要となるため、実際に寿命を迎えて建て替えられたマンションはまだ少ないと考えられます。

 

長期修繕計画と大規模修繕、修繕積立金

 

 

長期修繕計画は、マンションの修繕計画を長期的に示したものであり、購入前に必ず確認することをおすすめします。

マンションの大規模修繕は12〜15年周期で実施されるのが一般的です。国土交通省の調査によると、1回目が平均15.6年、2回目が14.0年、3回目が12.9年と、回数を重ねるごとに周期が短くなる傾向にあります。

こうした大規模修繕などに備えて積み立てられるのが修繕積立金であり、適切に積み立てられていないと、長期修繕計画に支障が生じます。中古マンションの購入時には、修繕積立金の金額と推移、そして計画に基づいて適切な時期に修繕が行われているか、修繕履歴を確認することが大切です。

修繕積立金の額が不足している場合は、一時金の徴収や毎月の修繕積立金の増額が発生する可能性があります。

 

耐震性を判断するうえで大切な耐震基準

1981年5月以前に建築確認を受けたマンションは旧耐震基準、それ以降は新耐震基準が適用されます。新耐震基準では震度6強から7程度の地震に耐えられる設計が必要なのに対し、旧耐震基準では震度5強レベルの地震に耐えられることしか求められていません。

旧耐震基準のマンションは、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震診断や耐震補強工事の実施状況を確認することが重要です。旧耐震基準のマンションだからといって、必ずしも危険というわけではありませんが、耐震補強工事を実施することで、新耐震基準と同等の耐震性を確保できます。

また、旧耐震基準の中古マンション購入で住宅ローンや住宅ローン控除を利用する場合は、「耐震基準適合証明書」の取得が必要になるため注意しましょう。

 

 

将来売却の可能性があるなら気にしたい、マンションの築年数と資産価値の関係

マンションの資産価値は築年数、立地、管理状況などさまざまな要因で変化します。一般的に築年数が経過すると資産価値は低下しますが、築25年以降は下落が緩やかになる傾向があります。

 

立地条件や管理状態のいい物件は、築年数が経過しても資産価値が維持されやすいため、将来売却の可能性があるときは有力な選択肢になるでしょう。

 

築年数の経過による資産価値の変化

一般的に、築年数が経過するほど資産価値は低下します。東日本不動産流通機構のデータによると、首都圏のマンション市場では築25年程度で下げ止まり、築30年以降になると比較的安定する傾向が見られます。

ただし、これはあくまで平均的な傾向であり、立地や管理状況、建物の状態によっては、築年数の経過に関係なく資産価値が維持される場合もあります。

将来売却を考えているなら、以下で紹介する資産価値の変動要因を理解したうえで、価格変動の少ないエリアや物件を選ぶ、管理状況のいいマンションを選ぶなど、資産価値の低下リスクを軽減するための対策を検討しましょう。

 

築年数以外でマンションの資産価値に影響を与える要因

マンションの資産価値は築年数以外にも、立地、管理状況、建物の状態、周辺環境など、さまざまな要因の影響を受けます。

なかでも、駅からの距離や周辺環境、治安の良さは、資産価値に大きく影響する要素です。将来的な開発計画や街の将来性も、資産価値に影響を与える可能性があります。大規模再開発計画や新線・新駅の開業が予定されているエリアなどは、将来性の高さから、今後も高い住宅ニーズが見込めるでしょう。

物件ごとに見た場合、管理状況が良好なマンションは、築年数が経過しても資産価値が高く維持される傾向にあります。建物の状態や設備の老朽化は、資産価値の低下につながるため、適切なメンテナンスと日頃からの適切な管理が大切です。

リフォームやリノベーションによって、資産価値を高めているマンションもありますが、購入価格が高くなりやすい点は要注意です。

 

将来的な売却も見据えた物件選びのポイント

住宅ニーズの高いエリアや駅近物件、ファミリータイプのマンションなどは流動性が高く、将来にかけて売却しやすいでしょう。近年では独身者の増加や少子高齢化に伴い、単身者向けマンションやバリアフリー対応マンションの需要が高まっています。こうしたマンションも、比較的売却しやすいかもしれません。

売却しやすい物件を選ぶと、将来の住み替えがスムーズになるため、ライフスタイルや家族構成の変化にも柔軟に対応できます。専門家のアドバイスを受けながら、資産価値を維持できるかどうかという目線も大切にして、物件選びを行うのがおすすめです。

 

 

自分たちにとって理想の築年数を見極めるための3つのポイント

理想の築年数を見極めるには、ライフスタイル、予算、立地を総合的に判断する必要があります。現在のライフステージだけでなく、将来的な変化も想定し、優先順位を明確にして検討しましょう。

 

ライフスタイルや住まいへのこだわりを踏まえて考える

現在だけでなく、将来の家族構成の変化も見据えて、必要な部屋数や広さを検討しましょう。お子様の成長や独立、ご両親との同居など、ライフステージの変化に対応できる間取りを選ぶことが大切です。

子ども部屋やご両親の部屋を用意するために、同じ価格帯でより広い面積を希望するなら、築年数が古いマンションを購入するのも選択肢の一つです。築古マンションなら物件購入費用を抑えられる分、リノベーション費用に予算を充てることができます。

このように、自分たちのライフスタイルに合った住まいを実現すべく、物件選びにおける優先順位を整理しておきましょう。

 

メンテナンス費や修繕積立金も踏まえて予算を検討する

購入費用だけでなく、諸費用や維持費も含めた資金計画を立てることも大切です。ゆとりある暮らしを送るには、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税などのランニングコストも考慮する必要があります。

特に中古マンションでは、将来かかるリフォーム費用や修繕費用も想定しておくべきです。修繕積立金の残高や今後の修繕計画を確認し、無理なく支払っていけるか確認しましょう。

現時点での経済状況だけで判断するのではなく、将来的な収支の見通し、毎月のローン返済、上記のランニングコストのバランスを考えて、最適な築年数の物件を選ぶのがポイントです。

 

立地と費用のバランスを考える

築年数が経過するほど基本的に物件価格は下がるため、立地に対する希望の優先順位が高いのであれば、築年数が多少古くても検討する価値があります。駅からの距離やアクセスの良さ、周辺環境の利便性、スーパーや病院、学校などの公共施設の充実度などを考慮し、希望する立地条件を明確にしておきましょう。

反対に、立地にそれほどこだわらないのであれば、比較的価格の安い郊外の築浅マンションを選ぶのも一つの方法です。都心部へのアクセスが良好な郊外エリアは、ファミリー層を中心に人気が高まっています。希望する生活環境と予算のバランスを考慮しながら、最適な立地と築年数の組み合わせを見つけましょう。

 

 

中古マンション選びで気をつけるべき注意点

中古マンション選びでは、住宅ローン、管理状況、リノベーションの可能性など、注意すべき点がいくつかあります。以下の3点を事前にしっかりと確認しておきましょう。

 

住宅ローンや住宅ローン控除が利用できるかどうか

住宅ローンの借入可能額は、物件の担保価値によって決まるため、築古マンションの場合、十分な金額のローンを組めない場合があります。仮にローンを組めたとしても、返済期間が短く設定され、毎月の返済負担が重くなるケースもあるでしょう。

また、住宅ローン控除は中古マンションの購入でも利用できるものの、返済期間10年以上の住宅ローンを組めないケースや、1981年以前に建てられたマンションで耐震基準適合証明書を取得できないケースでは、利用できません。

住宅ローンや住宅ローン控除の利用可否は、資金計画に大きな影響を与えるため、利用できるかどうかを事前に確認しておくことが大切です。

 

管理組合が機能しているかどうか

 

管理組合の活動状況は、マンションの管理状態を把握する上で重要な指標となります。管理組合が機能不全に陥っていて、共用部の管理や修繕が適切に行われていないマンションは、資産価値が下がりやすく、将来的にさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。管理組合が機能していない中古マンションは、購入を控えたほうが無難でしょう。

併せて、修繕積立金の残高や推移、長期修繕計画の内容などを確認し、適切な管理が行われているか判断しましょう。管理会社との連携や住民間のコミュニケーションが良好かも確認しておきたいポイントです。

 

リノベーションがどこまで可能か

築古マンションを購入する場合、リノベーションを前提にしているケースも多いでしょう。しかし、マンションの構造や配管の制限により、希望するプランを実現できないケースも少なくありません。

また、管理規約によってリノベーション工事の内容に制限が設けられているマンションもあるので、事前に確認が必要です。専有部分のリノベーションであっても、工事内容によっては、管理組合の許可が必要な場合もあります。

間取り変更を伴う大規模なリノベーションを検討しているなら、購入前に管理規約を確認するなどして、実現できるどうか確認しておきましょう。

 

 

中古マンションを購入してリノベーションする際に知っておきたいこと

中古マンションのリノベーションは、自分好みの住まいを実現できる魅力的な選択肢です。成功させるためには、メリット・デメリット、リノベーション会社選びのポイントを理解しておきましょう。

 

中古マンションリノベーションのメリット・デメリット

中古マンションをリノベーションするメリットは、新築マンションよりも購入費用を抑えられるため、その分をリノベーション費用に充てられる点です。間取りや設備を自分好みにカスタマイズすることで、ライフスタイルに合った快適な住まいを実現できます。また、新築マンションでは選択できないようなデザインや素材を取り入れることも可能です。

一方、解体してから想定外のトラブルが発生する可能性もあるため、コスト管理とリスク管理が求められます。中古マンションは新築と異なり、既存の構造や配管などの制約を受ける場合があることも考慮しておきましょう。

 

中古マンションにおけるリノベーション会社選びのポイント

中古マンションをリノベーションしたいなら、経験豊富で信頼できるリノベーション会社を選びましょう。実績や評判を確認し、複数の会社に見積もりを依頼して比較検討することが重要です。

マンションのリノベーションは、戸建て住宅とは異なるノウハウが必要となるため、自分たちの希望する規模感や構造のマンションにおいてリノベーションの実績がある会社を選ぶのがおすすめです。施工事例なども参考に、デザインや機能性など、希望するイメージに近い会社を選びましょう。

また、アフターサービスや保証内容も重要な選定基準になります。施工後の不具合やトラブルに対応してくれるか、保証期間はどのくらいかなどを確認しておくことが大切です。

担当者との相性もポイントです。自分たちの要望や疑問を丁寧に聞いてくれ、親身になって相談に乗ってくれる担当者であれば、安心してリノベーションを任せられます。コミュニケーションを密に取り、信頼関係を築ける会社を見つけることが、リノベーション成功の近道です。

 

中古マンションの物件選びから設計・施工まで「近鉄の中古リノベ」にご相談を！

 

中古マンションリノベーションは、物件購入費用とリノベーション費用のバランスが大切です。築年数の古い物件を選べば物件購入費用を抑え、リノベーション費用に多くの予算をかけることができます。ただし、築古マンションは老朽化による問題も多く、物件選びには注意が必要です。

お客様にとって最適な築年数を判断するためにも、中古マンションリノベーションの経験が豊富なリノベーション会社に依頼することをおすすめします。

「近鉄の中古リノベ」なら、物件探しからプランニング、施工、アフターサービスに至るまで、ワンストップでお客様をサポートできます。近鉄グループ各社のノウハウを活用し、満足度の高い中古マンションリノベーションを実現できるでしょう。

中古マンションリノベーションで理想の住まいをかなえたい方は、「近鉄の中古リノベ」が開催する見学会やセミナーにぜひご参加ください。

 

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